Comprar una vivienda de segunda mano en Mallorca implica pagar un impuesto que muchos compradores descubren tarde: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. No es un gasto menor. Dependiendo del precio de la vivienda, puede superar los 30.000, 40.000 o incluso 90.000 euros. Y sin embargo, pocos compradores llegan a la firma con una idea clara de cuánto van a pagar exactamente.
En Joan Lluís Vives Economistes explicamos cómo se calcula el ITP en Baleares, qué tipos se aplican según el valor de la vivienda, qué bonificaciones existen para primera vivienda habitual y cómo es el proceso de presentación ante la Agencia Tributaria de les Illes Balears (ATIB).
Qué es el ITP y cuándo se paga al comprar una vivienda
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un tributo autonómico que grava la compraventa de bienes entre particulares. En el caso de los inmuebles, se aplica exclusivamente a las viviendas de segunda mano: cuando el vendedor es un particular y la operación no está sujeta a IVA.
Si la vivienda es de obra nueva y se compra directamente al promotor, la operación tributa por IVA (10%) más Actos Jurídicos Documentados (AJD), no por ITP. Este es uno de los errores más frecuentes: confundir qué impuesto corresponde según el tipo de inmueble.
El sujeto pasivo (quien está obligado a pagar) es siempre el comprador. El plazo para presentar la autoliquidación es de un mes desde la fecha de firma de la escritura pública. Pasado ese plazo, la Hacienda autonómica puede liquidar recargos e intereses de demora.
En Baleares, la gestión del ITP corresponde a la Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB), que es quien recibe la autoliquidación (modelo 600) y aplica la normativa autonómica vigente.
Los tipos generales del ITP en Baleares: la tarifa actualizada desde 2023
Desde el 1 de enero de 2023, los tipos generales del ITP en Baleares para la compra de inmuebles se aplican según la siguiente escala progresiva, aprobada por la comunidad autónoma y publicada por la ATIB:
| Valor del inmueble desde (€) | Cuota íntegra (€) | Resto hasta (€) | Tipo aplicable |
|---|---|---|---|
| 0 | 0 | 400.000 | 8% |
| 400.000,01 | 32.000 | 200.000 | 9% |
| 600.000,01 | 50.000 | 400.000 | 10% |
| 1.000.000,01 | 90.000 | 2.000.000 | 12% |
| 2.000.000,01 | 210.000 | En adelante | 13% |
El funcionamiento es progresivo: cada tramo se aplica solo sobre la parte del valor que cae dentro de ese intervalo, no sobre el total.
Ejemplo práctico: para una vivienda de 500.000 euros:
- 8% sobre los primeros 400.000 € = 32.000 €
- 9% sobre los 100.000 € restantes = 9.000 €
- Total ITP: 41.000 €
Ejemplo para una vivienda de 800.000 euros:
- 8% sobre 400.000 € = 32.000 €
- 9% sobre 200.000 € = 18.000 €
- 10% sobre 200.000 € = 20.000 €
- Total ITP: 70.000 €
La base imponible es el mayor valor entre el precio declarado en escritura y el valor de referencia que la propia ATIB asigna al inmueble mediante sus programas de valoración. Si el precio de compra es inferior al valor de referencia, Hacienda puede girar una liquidación complementaria por la diferencia.
Si el inmueble forma parte de una planificación patrimonial más amplia (herencia, donación, grupo familiar) en este artículo explicamos cómo funciona el impuesto sobre sucesiones y donaciones en las Islas Baleares.
Tipos reducidos del ITP en Baleares para primera vivienda habitual
La normativa balear establece tipos reducidos y bonificaciones específicas para determinados compradores que adquieren su primera vivienda habitual. Son los que más diferencia pueden suponer económicamente, y también los que más condiciones acumulan.
Tipo reducido del 4%
Se aplica cuando el valor del inmueble es igual o inferior a 270.151,20 euros y se cumplen simultáneamente estas condiciones:
- El inmueble debe constituir la vivienda habitual del adquirente en el momento de la adquisición, en los términos de la normativa del IRPF.
- El adquirente debe adquirir, en un porcentaje igual o superior al 50%, la plena propiedad o el derecho de uso y disfrute.
- El adquirente no puede ser titular o cotitular en un porcentaje igual o superior al 50% de ninguna otra vivienda.
Tipo reducido del 2%
El 2% se aplica sobre las mismas condiciones del tipo del 4%, pero para los siguientes supuestos adicionales:
- Menores de 36 años que adquieren su primera vivienda habitual, siempre que el valor no supere los 270.151,20 euros.
- Personas con discapacidad (con derecho al mínimo por discapacidad de ascendientes o descendientes en el IRPF).
- Familias numerosas o monoparentales que adquieren vivienda habitual: el 2% se aplica sobre los primeros 270.151,20 euros, y el 8% sobre el exceso, con un valor máximo de 350.000 euros (en familias monoparentales de categoría general, el límite es 270.151,20 euros).
Un punto importante: si el valor de la vivienda supera los 270.151,20 euros, no se aplica el tipo reducido. La operación tributa íntegramente por la tarifa general, desde el primer euro.
Bonificación del 100%
La normativa balear contempla una bonificación total de la cuota para determinados compradores que adquieren su primera vivienda habitual. Para aplicarla deben cumplirse todas estas condiciones:
- El adquirente debe ser menor de 30 años o tener un grado de discapacidad igual o superior al 33%.
- Debe tener residencia habitual en las Illes Balears durante al menos los tres años anteriores a la adquisición.
- Es la primera vivienda respecto a la que adquiere, en porcentaje igual o superior al 50%, la plena propiedad.
- No puede ser titular o cotitular en porcentaje igual o superior al 50% de ninguna otra vivienda.
- El valor de la vivienda no puede superar los 270.151,20 euros.
- La base imponible total del IRPF del último ejercicio no puede superar los 52.800 euros en tributación individual o 84.480 euros en tributación conjunta.
- El adquirente debe haber contratado una hipoteca por un importe igual o superior al 60% del valor de tasación.
- La vivienda debe mantenerse como habitual durante tres años y no puede transmitirse en ese plazo.
El incumplimiento de cualquiera de estas condiciones, incluso después de la compra, obliga a presentar una autoliquidación complementaria en el plazo de un mes desde que se produzca el incumplimiento, con los intereses de demora correspondientes.
Qué diferencia hay entre ITP e IVA al comprar una vivienda en Mallorca
Esta es la pregunta que más confusión genera. El criterio es claro:
| Tipo de vivienda | Impuesto que aplica |
|---|---|
| Segunda mano (vendedor particular) | ITP (escala autonómica Baleares) |
| Obra nueva (vendedor promotor) | IVA (10%) + AJD (1,5% general en Baleares) |
| Primera transmisión tras promoción | IVA + AJD |
| Garaje independiente (segunda mano) | ITP con escala específica para garajes |
El ITP y el IVA son incompatibles: una operación no puede tributar por los dos al mismo tiempo. Las viviendas de obra nueva que tributan por IVA están exentas de ITP, pero sí pagan AJD (Actos Jurídicos Documentados). En Baleares, el tipo general del AJD para documentos notariales es del 1,5%, con un tipo reducido del 1,2% cuando se trata de primera vivienda habitual con valor igual o inferior a 270.151,20 euros.
Cómo se presenta el ITP en Baleares: modelo 600 y plazos
El comprador está obligado a autoliquidar el impuesto mediante el modelo 600 de la ATIB. El proceso es el siguiente:
1. Cálculo de la base imponible. Hay que tomar el mayor valor entre el precio escriturado y el valor de referencia de la ATIB. La propia ATIB dispone de herramientas de valoración en su portal para consultar el valor asignado al inmueble antes de firmar.
2. Aplicación del tipo correcto. Según el valor y el perfil del comprador (tipo general, tipo reducido o bonificación). Este paso es donde más errores se cometen: aplicar un tipo reducido sin cumplir todos los requisitos, o no aplicarlo cuando sí corresponde.
3. Presentación del modelo 600. Se puede presentar de forma telemática a través del portal de la ATIB o presencialmente en sus oficinas (Servicios Centrales en Palma, delegaciones insulares).
4. Pago. Puede hacerse a través del portal de la ATIB o en las entidades financieras colaboradoras: CaixaBank, Banca March, BBVA, Banco Santander, Sabadell, Abanca, Colonya Caixa Pollença, Cajamar, Ibercaja y Deutsche Bank.
5. Plazo. El impuesto debe presentarse y pagarse en el plazo de un mes desde la fecha del acto o contrato que origina el devengo (normalmente, la fecha de la escritura pública).
La documentación a aportar es la escritura pública de compraventa y copia simple. Si se solicita un tipo reducido o bonificación, hay que acreditar el cumplimiento de los requisitos correspondientes (declaración de renta, certificado de empadronamiento, tasación hipotecaria, etc.).
Paga el ITP que corresponde, ni más ni menos
Calcular correctamente el ITP en Baleares no es solo aplicar un porcentaje sobre el precio de la vivienda. Implica verificar el valor de referencia de la ATIB, determinar si aplica algún tipo reducido o bonificación, acreditar los requisitos documentalmente y presentar la autoliquidación dentro de plazo.
En Joan Lluís Vives Economistes llevamos décadas gestionando transmisiones patrimoniales para particulares, familias y empresas en Mallorca y las Islas Baleares. Desde la asesoría fiscal hasta la gestión de herencias, sucesiones y otros servicios relacionados con el patrimonio, el objetivo es siempre el mismo: que cada operación tribute lo que corresponde, ni más ni menos.
Si estáis ante una compra de vivienda en Baleares y queréis revisar el cálculo del ITP antes de firmar, podéis contactar con nosotros para una primera conversación.
Preguntas frecuentes sobre el ITP en Baleares
¿Quién paga el ITP al comprar una vivienda en Baleares?
El comprador. Es el sujeto pasivo del impuesto y el obligado a presentar la autoliquidación (modelo 600) ante la ATIB en el plazo de un mes desde la firma de la escritura.
¿Cuánto se paga de ITP por una vivienda de 300.000 euros en Baleares?
Con la tarifa general vigente desde 2023: 8% sobre los 300.000 euros = 24.000 euros. Si el comprador tiene menos de 36 años y es su primera vivienda habitual y el precio no supera los 270.151,20 euros, el tipo sería del 2%, pero en este caso el valor supera ese límite, por lo que tributa íntegramente al tipo general.
¿El ITP se aplica a las viviendas nuevas?
No. Las viviendas de obra nueva adquiridas directamente del promotor tributan por IVA (10%) más AJD (1,5% en Baleares con carácter general), no por ITP. El ITP se aplica exclusivamente a transmisiones entre particulares, es decir, a viviendas de segunda mano.
¿Qué es la bonificación del 100% del ITP en Baleares y a quién aplica?
Es una exención total de la cuota para menores de 30 años o personas con discapacidad igual o superior al 33% que compren su primera vivienda habitual en Baleares, siempre que el precio no supere los 270.151,20 euros y se cumplan el resto de requisitos: residencia previa de 3 años en Baleares, hipoteca de al menos el 60% del valor de tasación, base imponible del IRPF no superior a 52.800 euros en tributación individual y mantenimiento de la vivienda como habitual durante 3 años.
¿Qué ocurre si el precio de compra es inferior al valor de referencia de la ATIB?
La ATIB puede girar una liquidación complementaria por la diferencia entre el precio escriturado y el valor de referencia que asigna al inmueble. Para evitar sorpresas, conviene consultar el valor de referencia de la ATIB antes de firmar y ajustar la base imponible si fuera necesario.
¿Cuál es el plazo para pagar el ITP en Baleares?
Un mes desde la fecha de la escritura pública o del contrato que origina el devengo del impuesto. Pasado ese plazo, la ATIB aplica recargos por presentación extemporánea (del 1% al 15% según el tiempo de retraso) más los intereses de demora.